چرا مالیات بر خانه‌های خالی شکست خورد؟
در حالی که قانون مالیات بر خانه های خالی به هدف حمایت از مستاجران و کنترل بازار مسکن مصوب و اجرا شد، یک کارشناس مسکن براین باور است که این قانون به‌دلیل مشکلات قانونی، نبود هماهنگی دستگاه‌ها، ضعف در شناسایی واحدهای خالی و بی‌اعتمادی عمومی عملاً ناکام مانده است.
وصول تنها ۱۶ میلیارد تومان مالیات از خانه های خالی آن هم در طول یک سال، نشان می‌دهد قانون با وجود اهداف بلندی که برای عرضه خانه های خالی به بازار مسکن داشت، اما در اجرا موفق نبوده است.
قانون اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که با نام قانون مالیات بر خانه‌های خالی شناخته می‌شود، از آذرماه ۱۳۹۹ به فهرست منابع درآمدی کشور اضافه شده است تا اهداف قانون‌گذاران برای جلوگیری از احتکار مسکن به عنوان یکی از نیازهای مهم خانوارها برآورده و خانه‌های خالی را روانه بازار کند و هم از این مسیر بر درآمدهای مالیاتی دولت بیفزاید.
با وجود آنکه این قانون به سرعت مسیر قانون‌گذاری را طی کرد، اما در مسیر اجرا، چندان موفق نبوده و با اما و اگرهای فراوان روبه‌رو شده است به طوری که درآمدهای مالیاتی دولت از محل شناسایی خانه‌های خالی ناچیز بوده است. کارشناسان علت این عدم موفقیت را در ناتوانی در شناسایی خانه‌های خالی و مصادیق آن می‌دانستند و حتی از ظرفیت شهرداری‌ها هم برای توفیق بیشتر شناسایی این نوع خانه‌ها استفاده کردند اما رکود حاکم بر بازار مسکن مزید بر علت شد تا قانون در مسیر اجرا موفقیت چشم‌گیری نداشته باشد.
بر اساس این قانون، از خانه‌های خالی در سال اول ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره اخذ می‌شود و برای افراد دارای ۵ خانه و بیشتر، به ازای تمام واحدهای مسکونی این ضریب، دو برابر می‌شود.
بیشتر بخوانید
- وصول ۱۶ میلیارد تومان مالیات از خانه های خالی؛ آیا قانون شکست خورد؟
- رکود در تولید مسکن؛ راهکار چیست؟
- موارد معاف از مالیات بر خانه‌های خالی اعلام شد + لیست معافیت‌ها
چهار شرطی که مانع اجرای قانون شده است.
درباره دلایل شکست قانون مالیات بر خانه های خالی با منصور غیبی کارشناس بازار مسکن به گفت و گو نشستیم؛ وی معتقد است که بندهای این قانون ابهامات و مشکلاتی را در اجرا بوجود آورده که سبب شده تا اجرای آن به میزان مورد انتظار قانونگذار نباشد.
وی با اشاره به اینکه قانون مالیات بر خانه های خالی نتوانست در مقام اجرا، اهداف و انتظارات را برآورده کند، اظهار داشت: بحث مالیات بر خانه‌های خالی و اینکه چرا این مالیات عملاً کار نمی‌کند، موضوع مهمی است؛ دولت در دوره‌ای تصمیم گرفت برای حمایت از اجاره‌نشینان و مستأجرین، از طریق مالیات‌ستانی از واحدهای مسکونی خالی، بازار مصرف را به حرکت درآورد تا آپارتمان‌هایی که ساخته شده اما نه مالکان در آن ساکن‌اند و نه آن را به اجاره داده‌اند، به بازار عرضه شود. هدف، ایجاد نوعی تعادل در اقتصاد و بازار اجاره بود. اما این سیاست تاکنون موفق نبوده است.
وی ادامه داد: ما مصوبه‌ای در سال ۱۳۹۹ داشتیم که در آن مقطع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاح شد و مجلس هم این اصلاحیه را با یک فوریت تصویب کرد که مصوبه به دو بخش تقسیم می‌شود؛ مصوبه اول، ماده ۵۴ جدید که به‌عنوان قانون مالیات خانه‌های خالی شناخته می‌شود. مصوبه دوم، تبصره ۶ ماده ۱۶۹ که به ثبت اطلاعات در سامانه ملی اسکان مربوط است؛ یعنی من و شما به‌عنوان مالک یا مستأجر باید اطلاعات سکونت و مالکیت خود را در آن ثبت کنیم.
او ادامه داد: چهار عنصر باید کنار هم قرار بگیرد تا یک واحد، خانه خالی محسوب شود. همین چهارچوب قانونی به نحوی وضع شده که خودش دست‌وپای اجرای طرح را بسته است. اول اینکه واحد حتماً باید مسکونی باشد؛ یعنی قانون فعلاً هیچ کاری با ملک تجاری، اداری یا زراعی ندارد مگر اینکه تعداد زیادی از آنها خالی باشند.
وی در ادامه افزود: دوم ، ملک باید در شهرهای بالای صد هزار نفر باشد. سوم، واحد باید ۱۲۰ روز به‌صورت متوالی خالی باشد. یعنی اگر شما هفته‌ای دو روز به آن‌جا سر بزنید و مجموعاً به ۱۲۰ روز برسد، دیگر خالی محسوب نمی‌شود. چهارم اینکه ملک باید حتماً در سامانه ملی اسکان و املاک ثبت شده باشد. این چهار شرط باید هم‌زمان برقرار باشد تا خانه خالی تلقی شود و دولت بتواند مالیات بگیرد.
مردم علاقه ای به ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان ندارند
غیبی اضافه کرد: به‌نظر من، این گستره پیچیده و سخت‌گیرانه قانونی، شناسایی واحدهای خالی را تقریباً ناممکن کرده است. از طرفی مردم علاقه‌ای به ثبت ملک در سامانه اسکان و املاک ندارند، چون ذهنیت روانیِ منفی نسبت به این موضوع دارند. اگر دولت از ابتدا مردم را توجیه می‌کرد که هدف، صرفاً تنظیم بازار مسکن و اجاره است و نه فشار مالیاتی، شاید همراهی عمومی بیشتر می‌شد. اما مردم فکر کردند دولت دنبال مالیات‌ستانی است. همین باعث شد بسیاری از ثبت‌نام در سامانه خودداری کنند.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: وقتی از این طرح استقبال نشد، گرفتن دسته‌چک، ثبت‌نام مدرسه، بیمه، تحویل خودرو، فعال شدن بیمه ماشین مشروط به ثبت در سامانه املاک و اسکان شد و محدودیت هایی برای مردم وضع شد که این کارها مردم را دلسرد و یک بی‌اعتمادی عمیق ایجاد کرد.
این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه قانون‌گذاری هم با مشکل مواجه است، اظهار داشت: اینکه می‌گویند واحد باید ۱۲۰ روز خالی باشد، از کجا و با چه ابزار و مدرکی قابل اثبات است؟ مجری طرح عملاً ابزار تشخیص ندارد. در کنار این‌ها، جریمه‌های سنگینی مثل شش برابر مالیات اجاره در سال اول، دوازده برابر در سال دوم و هجده برابر در سال سوم، باعث ترس مالکان شده و آنها را بیشتر از سامانه دور کرده است.
وی گفت: در نتیجه، هم شناسایی خانه‌های خالی با شکست مواجه شده، هم جلب اعتماد و همراهی مردم.
بخش بزرگی از املاک خالی دست دولت و نهادهاست و نه مردم
غیبی یادآور شد: عامل دیگر در به نتیجه نرسیدن قانون، موضوعی است که کمتر به آن اشاره می‌شود و آن اینکه بخش بزرگی از املاک خالی در اختیار دولت، بانک‌ها، نهادهای نظامی و دستگاه‌های عمومی است. اگر سیاست‌گذاران واقعاً به دنبال شفافیت بودند، باید از خود شروع می‌کردند؛ به دلیل اینکه بخش قابل‌توجهی از دارایی ملکی خالی، در اختیار همین دستگاه‌هاست.
این کارشناس حوزه مسکن براین باور است: اثر این ناکارآمدی بر قیمت و اجاره مسکن هم قابل توجه است. این رفتار و خروجی، بازار را تحت فشار قرار می‌دهد. یکی از دلایل اصلی نیز عدم هماهنگی بین دستگاه‌هاست. برای مثال، برخی سازمان‌ها و ادارات اصلاً این قانون را در اولویت قرار نمی‌دهند. سامانه ملی اسکان نیاز به اطلاعاتی از بیمه، ثبت، شهرداری، دارایی، پست و سایر نهادها دارد؛ اما این دستگاه‌ها یکپارچه نیستند و داده‌هایشان با هم همخوانی ندارد.
قانون باید اول به طور آزمایشی اجرا می شد
این کارشناس حوزه مسکن همچنین گفت: یکی دیگر از مشکلاتی که در اجرای این قانون به وجود آمد، این بود که به طور سراسری اجرا شد در حالی که می توانست ابتدا به صورت آزمایشی در برخی نقاط اجرایی و نقاط ضعف آن استخراج شود.
غیبی ادامه داد: معمولاً ما قبل از اجرای هر طرح، آن را پایلوت نمی‌کنیم؛ روابط بین دستگاه‌ها را مشخص نمی‌کنیم؛ ورودی داده‌ها و زیرساخت‌های اطلاعاتی را بررسی نمی‌کنیم. ناگهان سامانه را بالا می‌آوریم و تازه متوجه می‌شویم هیچ‌چیز با هم سازگار نیست. از داده‌های ثبت و دارایی گرفته تا اطلاعات پست یا اشتراک‌های خدماتی همه نامتجانس هستند. همین باعث شده بانک اطلاعاتی قابل اتکایی شکل نگیرد و موضوع عملاً عقیم بماند.
